임대료 체납, 주택담보대출 연체가 급증하면서 버블 붕괴론도 제기

 
바이든의 1조 9천억불 코로나 부양책, 이민확대 정책 등 호재 많아

 

 

 

미국의 주택시장이 뜨겁게 불붙고 있다. 버블이란 논란도 거세지고 있다.

 

작년 미국의 기존 주택 거래량이 전년보다 5.6% 늘어났고, 기존 주택의 중간가격은 약 31만달러로 전년보다 13%나 올랐다.

미국의 집값은 왜 올랐고, 올해는 과연 어떻게 될까?

 

첫째, 사상 유례없는 저금리와 유동성 덕분이다. 코로나로 인한 경기침체를 막기 위한 미국 정부는 무제한 양적 완화, 4차례

에 걸쳐 총 2.7조 달러 규모의 경기부양책을 시행했다. 30년 고정 모기지가 2.67%로, 2년 전의 절반 정도로 떨어졌다.

 

둘째, 코로나로 인한 주택 가치의 재발견이 새로운 수요를 폭발시켰다. 재택근무, 재택 교육이 일반화되면서 쾌적한 환경에

더 넓은 집으로 이사하는 수요가 만들어졌다. 이른바 ‘코로나 도심 엑소더스(대탈출)’가 발생하면서 뉴욕, 샌프란시스코 등

대도시 도심 주택은 가격이 하락하는 대신 지방 중소도시와 교외 지역이 집값 상승을 주도했다. 반면 뉴욕, 샌프란시스코,

보스톤 등의 임대료가 20% 이상 하락했다.

 

셋째, 코로나 양극화와 경기 회복에 대한 기대감이다. 실업율은 빠른 속도로 정상화되고 있다. 주가와 집값이 급등하면서 중

상류층은 자산이 늘어나고 있다.

 

넷째, 지난해 평균 나이가 32세가 된 밀레니얼 세대가 본격적으로 내 집 마련에 나서고 있다. 1980년 초부터 2000년 초반에

출생한 미국의 밀레니얼 세대는 7210만 명에 달한다. 한 설문조사에서 이들의 60%가 주택구매의사가 있다고 답했다.

 

다섯째. 주택 공급 감소와 재고 부족이 근본원인이다. 2006년 부동산 호황기에는 연간 227만 가구가 공급됐지만, 2009년~20

19년은 연간 50만~120만 가구로 절대 공급규모가 줄었다. 미국모기지회사 페니매는 250만 가구의 주택이 부족한 상태라고

분석했다.

 

여섯째, 미국 정부의 주택 관련 각종 지원책이 주택시장을 지지하고 있다. 리먼 쇼크로 인한 주택시장 붕괴와 금융위기를 경험

했던 미국 정부는 주택가격 하락, 담보 가치 상실, 가계 부도, 금융부실의 악순환을 방치하면 경기침체가 장기화될 수 있다고

보고 각종 긴급 조치들을 도입했다.

 

또 바이든 정부는 트럼프 정부와 달리 이민 규제를 완화하고 있는데, 이는 결국 주택 수요를 늘릴 수 있다.

 

물론 집값이 계속 오를 수만은 없다는 비관론도 만만치 않다. 버블론의 근거는 치솟는 주택 임대료 연체율이다. 1월 미국에서

집세 연체자가 1000만명이 넘고, 1인당 5600달러의 집세가 밀려 총 연체금은 573억 달러에 달한다.

 

모기지를 상환하지 못하는 사람들도 급증하고 있다. 미국 모기지 연체율이 8%를 넘어섰다. 21년만에 최고치이다. 그런데도 시

장이 평온한 것은 미국 정부가 도입한 모기지 납부유예제도 덕분이다. 비관론자들은 납부유예 조치가 끝나면 결국 버블 붕괴

의 뇌관이 될 것이라고 주장한다. 또 경기가 회복되면 금리가 올라서 결국 주택시장이 붕괴될 수 있다고 주장한다.